아파트나 부동산을 살 때 가장 골치 아픈 것이 취득세와 취등록세입니다. 하지만 공부를 위해 글을 보다 보면 1 주택이 어쩌고, 2 주택이 어쩌고 하므로 복잡해집니다.
따라서 이 글에서는 취등록세에 대해 공부하시는 분들을 위해 아파트 취득세와 취등록세를 정말 초, 중학생도 이해할 수 있도록 쉽게 풀어보겠습니다.
세금은 어쩔 수 없이 내야 하기 때문에 정말 머리 아프고, 그렇기 때문에 세무사를 알아보거나 다른 사람들에게 물어보는 경우도 있지만 어디까지나 자신의 일은 스스로 하게 되면 그만큼의 돈을 버는 것이라는 걸 잊지 마셨으면 좋겠습니다.
그럼 시작해 보겠습니다.
목차
과세표준액과 취득세
가장 먼저 과세표준액과 취득세의 개념입니다.
취득세에 대해 이해하기 위해서는 가장 일차적으로 과세표준액이란 개념을 먼저 이해해야 합니다.
과세표준액
과세표준액은 한마디로 내가 산 아파트의 가격으로 세금을 매기기 위한 기준을 정한다는 걸 이해하시면 됩니다.
우리나라는 아니지만 미국 슈퍼에서 물건을 산다면 그 물품에 자체적으로 가격이 있고, 물품 자체에 퍼센티지로 추가 세금을 먹입니다.
아파트도 그거랑 똑같습니다. 내가 이 아파트를 샀다고 신고한 금액으로 과세 표준액이 정해집니다.
그런데 만약 신고 또는 신고가액이 없거나, 시가 표준액에, 그러니까 물건으로 따지면 소비자 권장가격에 미달할 경우에는 어떻게 될까요?
그때는 지방 자치 단체장이 정한 시가표준액(소비자 권장가격)을 과세표준으로 삼습니다.
그러니까 아파트를 아무리 싸게 샀어도, 일정 이하로는 과세 표준액이 내려가지 않는다는 겁니다. 참 쉽죠?
과세 표준액의 개념을 알았으면, 이제는 취득세에 대해 알아봅시다.
취득세
취득세는 원래 취득세와 등록세를 더한 개념으로 사용했지만, 2011년 지방세법이 개정됨에 따라 취득세 하나인 개념으로 바뀌고 등록세는 등록면허세로 바뀌었습니다.
공식은 간단합니다. 취득세는 위에서 설명한 과세표준액에 해당하는 구간의 취득세율을 곱한 값입니다.
과세표준액 * 취득세율 = 취득세
ex) 5억 * 1% = 500만 원
즉, 슈퍼에서 물건을 살 때 일정한 퍼센티지로 세금을 먹이는 것과 같이 산 가격에 세율을 곱해서 계산하게 됩니다.
따라서 아파트 취득세는 아파트의 과세표준액이 클수록, 취득세율이 많을수록 더 많이 내게 됩니다. 당연한 이치죠. 큰 가격에 샀을수록 많은 금액을 지불해야 하니까요.
취득세율
자, 그러면 이제 드디어 아파트 취득세를 계산하기 위해서 마지막으로 아파트 취득세율을 알아봅시다.
거래금액, 농어촌 여부, 면적, 주택수, 전부 다 고려하려면 머리 아프니까 하나씩, 차근차근 보겠습니다.
먼저 거래 금액별 취득세율표입니다. 2020년 1월 1일 지방세법 개정이 시행함에 따라 개정된 세율입니다.
모든 정보는 Wetax에서 가져왔습니다.
여기서 눈여겨봐야 할 것은 6억 초과 9억 이하의 취득세율과, 1세대 4 주택이상의 취득세율입니다. 먼저 6억 초과 9억 이하를 봅시다.
굉장히 계산이 복잡하게 되어 있습니다. 그런데 사실 이렇게 계산하면 쉽습니다. 상한이 9억이고, 하한이 6억이다.
상한에서의 취득세율은 (9억 * 2/3억 원 -3억 원) / 100 = 3%
그렇다면 하한에서의 취득세율은? (6억 * 2/3 억 원 -3억 원) / 100 = 1%입니다.
나머지 값은 이 중간에서의 값으로 나옵니다. 7억의 경우에는 1.67%, 8억의 경우에는 2.33%가 나옵니다.
중간값 계산으로 계산하시면 쉽게 계산하실 수 있습니다.
다주택자 취득세율
그러고 나서 살펴볼 것은 1세대 4 주택 이상인데, 여기서 문제가 생깁니다.
위의 표에 나와있는 1세대 4 주택이상은 2020년 7월 11일 이전까지 취득한 부동산에만 해당됩니다.
다주택자 중과세법이 시행된 2020년 7월 11일 이후 임대사업 등록 신청분부터, 개정된 지방세법에 따라서 조정대상지역과 비조정 대상지역으로 나뉘어 취득세율이 증가했기 때문입니다.
따라서 조정대상지역과 비조정대상지역에 따른 보유 주택 수별 취득세율은 다음과 같이 적용됩니다.
한마디로 1 주택과 2 주택은 경우에 따라 위의 과세표준액에 기반한 표를 따르나, 그 이상 주택 보유자는 모두 위의 조정대상지역과 비조정대상지역별 취득세율을 따른다고 보시면 되겠습니다.
참고로 일시적 2 주택은 이사 등으로 잠시 가지고 있는 경우를 말합니다. 하지만 처분기간 내에 처분하지 않으면 차액이 추징됩니다.
지방교육세 및 농어촌 특별세
마지막으로 지방교육세와 농어촌 특별세를 보겠습니다.
지방교육세와 농어촌 특별세는 취득세에 추가로 부과되는 세금입니다. 지방교육세의 경우 위의 표와 같고, 농어촌 특별세의 경우 주택 외(상가, 오피스텔, 토지(농지 제외)의 경우 부과됩니다.
따라서 지방교육세와 농어촌 특별세를 모두 부과받는 9억 초과의 전용면적 85 초과 주택이라면, 0.3%+0.2% = 0.5%가 취득세에 더해져서 부과됩니다.
여기까지 취득세에 대해 살펴보았습니다.
그런데 이렇게 쉽게 설명해 드렸음에도 굉장히 머리가 아프실 겁니다. 그렇다면 방법이 있습니다.
우리는 문명인이기 때문에, 과세표준액만 알고 계신다면 계산기를 두드리면 됩니다.
부동산 취등록세 계산기
간이 취득세 계산기로는 네이버 아파트 취득세 계산기를 사용하시면 됩니다.
하지만 취득일자에 따른 부동산 취등록세를 정확하게 계산을 하고 싶으시다면 위택스에 있는 부동산 취등록세 계산기를 사용하시는 게 훨씬 정확합니다.
다시 한번 이야기드리지만 세금에 대한 걸 정확히 알고 있는 것이 세금을 아끼는 방법입니다. 이 글이 아파트 취득세율과 부동산 취등록세 계산기를 사용할 수 있는 개념에 대해 도움이 되었길 바랍니다.
